Καταλύθηκε η χώρα!!! Δικαιώματα επιφανείας για 99 χρόνια και η ΜΕΓΑΛΗ ΠΡΟΔΟΣΙΑ!!!

Δημήτρης Καζάκης: «Μετά από το πολυνομοσχέδιο καταλύθηκε στην Ελλάδα η έννοια του κράτους»

ΣΗΜΕΙΩΣΗ ΙΣΤΟΛΟΓΙΟΥ:

Το Δικαίωμα επιφανείας  επανεισάγεται με τον νομο υπ' αριθμ. N. 3986 - Α’ 152 - 1/7/2011: Επείγοντα Μέτρα Εφαρμογής Μεσοπρόθεσμου Πλαισίου Δημοσιονομικής Στρατηγικής 2012−2015. Διαβάστε το σχετικό κεφάλαιο 3 του παραπάνω νόμου [ΕΔΩ όλος ο  νόμος].

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Γ’

ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑΣ ΕΠΙ ΔΗΜΟΣΙΩΝ ΚΤΗΜΑΤΩΝ

Άρθρο 18

Ορισμοί

Για τους σκοπούς του Κεφαλαίου αυτού:

1. «Επιφάνεια» είναι το εμπράγματο δικαίωμα φυσικού ή νομικού προσώπου να κατασκευάζει κτίσμα σε έδαφος δημοσίου κτήματος, που δεν του ανήκει, και να ασκεί στο κτίσμα τις εξουσίες, που παρέχει το δικαίωμα της κυριότητας.

2. «Κύριος» είναι ο κύριος του εδάφους του δημοσίου Κτήματος 3. «Επιφανειούχος» είναι το πρόσωπο που έχει το δικαίωμα της επιφανείας.

4. «Δημόσια κτήματα» είναι τα ακίνητα οποιασδήποτε φύσης που ανήκουν στο Ελληνικό Δημόσιο, σε νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου, σε δημόσιους οργανισμούς με μορφή νομικών προσώπων ιδιωτικού δικαίου ή και σε εταιρίες που αποκτούν τα ακίνητα των παραπάνω φορέων με σκοπό την εκμετάλλευσή τους. Με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών μπορεί να επεκτείνεται η εφαρμογή των διατάξεων του παρόντος Κεφαλαίου και σε ακίνητα κληροδοτημάτων.

5. «Κτίσμα» νοείται οποιασδήποτε φύσης οικοδόμημα ή εγκατάσταση, ιδίως δε κτίριο, δεξαμενή, υπόστεγο, σταθμός αυτοκινήτων (πάρκινγκ), γέφυρα, σήραγγα, αγωγός, αεροδρόμιο, οδικό, σιδηροδρομικό ή λιμενικό έργο. Το κτίσμα μπορεί να είναι και υπόγειο ή και να είναι ήδη κατασκευασμένο κατά τη σύσταση του δικαιώματος.

6. «Εδαφονόμιο» είναι το περιοδικό αντάλλαγμα που καταβάλλεται από τον επιφανειούχο στον κύριο κατά τη διάρκεια του δικαιώματος της επιφανείας.

Άρθρο 19

Σύσταση δικαιώματος επιφανείας

1. Κατά παρέκκλιση των άρθρων 953 και 954 του Αστικού Κώδικα, επιτρέπεται η σύσταση δικαιώματος επιφανείας επί δημοσίων κτημάτων. Το δικαίωμα επιφανείας περιλαμβάνεται στην ακίνητη περιουσία κατά την έννοια του άρθρου 949 του Αστικού Κώδικα.

2. Η επιφάνεια συνιστάται για ορισμένο χρόνο με σύμβαση. Οι διατάξεις για τη μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτων με συμφωνία εφαρμόζονται αναλόγως και για τη σύσταση επιφανείας. Με την επιφύλαξη της περίπτωσης στ’ της παραγράφου 1 του επόμενου άρθρου, η διάρκεια του δικαιώματος δεν μπορεί να υπερβεί τα πενήντα (50) έτη, εκτός αν συστήθηκε για βραχύτερο χρόνο, που δεν μπορεί όμως να υπολείπεται των πέντε (5) ετών. Επιφάνεια που συστήθηκε για χρόνο μεγαλύτερο των πενήντα (50) ετών ή μικρότερο των πέντε (5) ισχύει για πενήντα ή πέντε έτη αντίστοιχα. Τα μέρη μπορούν με σύμβαση να παρατείνουν τη διάρκεια, υποχρέωση όμως παράτασης αναλαμβανόμενη εκ των προτέρων δεν δεσμεύει. Η συμφωνία παράτασης γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο υποβαλλόμενο σε μεταγραφή.

3. Επιφάνεια μπορεί να συσταθεί και σε έδαφος, συγκύριος του οποίου είναι ο επιφανειούχος. Δεν μπορεί να συσταθεί, αν η κυριότητα επί του εδάφους βαρύνεται με δικαίωμα επικαρπίας ή έχει ήδη επιβαρυνθεί με δικαίωμα επιφανείας.

4. Σύσταση δικαιώματος επιφανείας με χρησικτησία δεν επιτρέπεται.

5. Επί οικοδομής που έχει ανεγερθεί επί εδάφους δημοσίου κτήματος με βάση δικαίωμα επιφανείας, μπορεί να συσταθεί δικαίωμα κυριότητας επί ορόφου ή διαμερίσματος (οριζόντια ιδιοκτησία) υπό τους όρους του ν.3741/1929. Στην περίπτωση αυτή οι επί μέρους ιδιοκτησίες δεν έχουν ποσοστά συγκυριότητας στο έδαφος, αλλά ποσοστά εξ αδιαιρέτου στο δικαίωμα της επιφανείας.

Άρθρο 20

Δυνητικό περιεχόμενο του δικαιώματος

1. Στο περιεχόμενο του δικαιώματος της επιφανείας είναι δυνατόν να περιλαμβάνονται όροι αναφερόμενοι:

α) στην ανέγερση, συντήρηση και χρησιμοποίηση του κτίσματος,

β) στην ασφάλιση του κτίσματος και την ανοικοδόμησή του σε περίπτωση καταστροφής του,

γ) στην κατανομή της καταβολής των βαρών οποιασδήποτε φύσης που έχουν σχέση με το κτίσμα ή και το έδαφος επί του οποίου το κτίσμα θα οικοδομηθεί ή έχει ήδη οικοδομηθεί,

δ) στην υποχρέωση του επιφανειούχου να μεταβιβάσει το δικαίωμά του στον κύριο ή σε τρίτο υποδεικνυόμενο από τον κύριο,

ε) στο δικαίωμα του κυρίου να συναινεί στη μεταβίβαση ή την επιβάρυνση του δικαιώματος υπέρ τρίτων,

στ) στο δικαίωμα του επιφανειούχου να παρατείνει με μονομερή δήλωσή του το χρόνο διάρκειας του δικαιώματός του μετά τη λήξη της αρχικής διάρκειας που πάντως δεν μπορεί να υπερβεί συνολικά τα ογδόντα (80) έτη, και προκειμένου περί κατοικιών τα εκατό (100) έτη ή να αποκτήσει και το έδαφος,

ζ) στο δικαίωμα του επιφανειούχου προς αποζημίωση για τα περιερχόμενα στον κύριο κατά τη λήξη του δικαιώματος κτίσματα,

η) στους όρους χρήσης του εδάφους γύρω από το κτίσμα περιλαμβανομένων των τυχόν φυτών,

θ) στα δικαιώματα του κυρίου, ιδίως καταβολή ποινικής ρήτρας, αν ο επιφανειούχος δεν συμμορφώνεται με τις υποχρεώσεις του,

ι) στην απαγόρευση παραίτησης του επιφανειούχου από το δικαίωμα, σύμφωνα με την παράγραφο 3 του άρθρου 22 ή τη διατήρηση των δικαιωμάτων τρίτων που βαρύνουν την επιφάνεια μετά την απόσβεσή της, σύμφωνα με την παράγραφο 8 του άρθρου 22.

2. Οι παραπάνω όροι περιλαμβάνονται στη σύμβαση σύστασης της επιφανείας ή σε μεταγενέστερη σύμβαση μεταξύ κυρίου και επιφανειούχου. Η σύμβαση αυτή γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο υποβαλλόμενο σε μεταγραφή. Οι παραπάνω όροι ενεργούν υπέρ και κατά του κυρίου και του επιφανειούχου και των διαδόχων τους.

Άρθρο 21

Μεταβίβαση και επιβάρυνση − Βάρη του ακινήτου

1. Η επιφάνεια είναι μεταβιβαστή εν ζωή ή αιτία θανάτου. Μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο εισφοράς σε εταιρεία. Η μεταβίβαση γίνεται όπως και η σύσταση της επιφανείας.

2. Επιτρέπεται η σύσταση υποθήκης, η εγγραφή προσημείωσης, καθώς και η σύσταση πραγματικών δουλειών επί του κτίσματος του επιφανειούχου.

3. Αν έχει συμφωνηθεί ότι η μεταβίβαση ή η επιβάρυνση της επιφανείας εξαρτάται από τη συναίνεση του κυρίου, σύμφωνα με την περίπτωση ε’ της παραγράφου 1 του προηγούμενου άρθρου, η συναίνεση αυτή πρέπει να υποβληθεί σε μεταγραφή. Η έλλειψη της συναίνεσης καθιστά τη μεταβίβαση ή την επιβάρυνση ανίσχυρη. Συναίνεση δεν απαιτείται σε περίπτωση αναγκαστικού πλειστηριασμού ή πτώχευσης.

4. Αν δεν υπάρχει αντίθετος όρος στη συμφωνία που προβλέπεται στην περίπτωση γ’ της παραγράφου 1 του προηγούμενου άρθρου, ο επιφανειούχος υποχρεούται να φέρει κατά τη διάρκεια της επιφανείας τα οποιασδήποτε φύσης βάρη που έχουν σχέση με το κτίσμα ή και το έδαφος, επί του οποίου το κτίσμα θα οικοδομηθεί ή έχει οικοδομηθεί.

5. Προγενέστερα εμπράγματα δικαιώματα επί του ακινήτου εξακολουθούν να βαρύνουν το ακίνητο, εκτός αν ο δικαιούχος συναινέσει στον περιορισμό τους επί του εδάφους ή του κτίσματος.

Άρθρο 22

Απόσβεση επιφανείας − Αποτελέσματα της απόσβεσης του δικαιώματος

1. Η επιφάνεια λήγει με την παρέλευση του χρόνου διάρκειάς της.

2. Η επιφάνεια αποσβέννυται άμα ενωθεί με την κυριότητα επί του εδάφους στο ίδιο πρόσωπο.

3. Αν δεν έχει ορισθεί το αντίθετο στη συμφωνία που προβλέπεται στην περίπτωση ι’ της παραγράφου 1 του άρθρου 20, η επιφάνεια αποσβέννυται με μονομερή δήλωση του επιφανειούχου προς τον κύριο ότι παραιτείται. Η δήλωση γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, που κοινοποιείται στον κύριο και υποβάλλεται σε μεταγραφή.

4. Η καταστροφή του κτίσματος δεν επάγεται απόσβεση της επιφανείας.

5. Δεν επιτρέπεται η πρόβλεψη διαλυτικής αίρεσης για την απόσβεση του δικαιώματος επιφανείας.

6. Όταν η επιφάνεια αποσβεσθεί, τα κτίσματα περιέρχονται στον κύριο. Αν δεν υπάρχει αντίθετη συμφωνία με βάση την περίπτωση ζ’ της παραγράφου 1 του άρθρου 20, ο επιφανειούχος δεν δικαιούται να αξιώσει αποζημίωση ή απόδοση αδικαιολόγητου πλουτισμού για τα κτίσματα αυτά, ούτε να τα κατεδαφίσει ή να τα απομακρύνει από τη θέση τους.

7. Ο επιφανειούχος υποχρεούται να αποδώσει τα κτίσματα στον κύριο. Στη σχέση ανάμεσα στον επιφανειούχο και τον κύριο, αυτός που παραχώρησε την επιφάνεια λογίζεται υπέρ του επιφανειούχου ως κύριος, εκτός αν ο επιφανειούχος γνωρίζει ότι δεν είναι κύριος.

8. Η απόσβεση της επιφανείας επιφέρει απόσβεση των εμπράγματων δικαιωμάτων που έχουν συσταθεί από τον επιφανειούχο επί του δικαιώματος της επιφανείας, εκτός αν κατά τη σύσταση του δικαιώματος ή και μεταγενέστερα ο κύριος δέχθηκε με τη συμφωνία που προβλέπεται στην περίπτωση ι’ της παραγράφου 1 του άρθρου 20 τη μη απόσβεση των δικαιωμάτων αυτών.

Σε μια τέτοια περίπτωση τα δικαιώματα αυτά βαρύνουν εφεξής την κυριότητα. Στην περίπτωση της παραγράφου 2 του άρθρου 19 τα δικαιώματα αυτά διατηρούνται και βαρύνουν την κυριότητα.

Άρθρο 23

Τύχη μίσθωσης κατά τη λήξη της επιφανείας

Εάν η επιφάνεια λήξει κατά τη διάρκεια της εκμίσθωσης του ακινήτου που έγινε από τον επιφανειούχο, εφαρμόζονται αναλόγως ως προς την εξακολούθηση της μίσθωσης, καθώς και ως προς την προκαταβολή ή την εκχώρηση ή την κατάσχεση μισθωμάτων της, οι διατάξεις για την εκποίηση του μισθίου ακινήτου κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. Πάντως η εξακολούθηση της μίσθωσης δεν δύναται να αξιωθεί από το μισθωτή για διάστημα που υπερβαίνει τα εννέα έτη από τη λήξη της επιφανείας.

Άρθρο 24

Προστασία επιφανειούχου

Σε περίπτωση προσβολής του δικαιώματος του επιφανειούχου εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις για την προστασία της κυριότητας.

Άρθρο 25

Αντάλλαγμα

1. Η σύσταση του δικαιώματος επιφανείας γίνεται είτε αντί ορισμένου τμήματος, που καταβάλλεται ολόκληρο κατά τη σύσταση ή πιστώνεται ολικά ή μερικά, είτε αντί καταβολής εδαφονομίου είτε με συνδυασμό των δύο.

2. Τα σχετικά με το αντάλλαγμα ζητήματα καθορίζονται κατά τη σύσταση της επιφανείας ή με μεταγενέστερη συμφωνία. Τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν ότι το εδαφονόμιο θα προκαταβληθεί για μέρος ή το σύνολο της διάρκειας της επιφανείας με μείωση του ποσού του, που λαμβάνει χώρα με την εφαρμογή συμφωνούμενου συντελεστή προεξόφλησης.

Άρθρο 26

Κτηματολόγιο – Φορολογική Μεταχείριση Ειδικές Διατάξεις

1. Σε περίπτωση λειτουργίας κτηματολογίου, η προβλεπόμενη στον παρόντα νόμο δημοσιότητα με εγγραφή στα βιβλία μεταγραφών γίνεται στα κτηματολογικά βιβλία.

2. Για την εφαρμογή της φορολογικής εν γένει νομοθεσίας το εμπράγματο δικαίωμα της επιφανείας εξομοιώνεται με εκείνο της επικαρπίας.

3. Ο κύριος δύναται να τιτλοποιεί παρούσες και μελλοντικές απαιτήσεις από εδαφονόμια από δικαιώματα επιφανείας που έχουν συσταθεί ή που πρόκειται να συσταθούν κατ’ ανάλογη εφαρμογή των άρθρων 10 και 14 του ν. 3156/2003 (Α’ 157). Με την επιφύλαξη των διατάξεων για τις κρατικές ενισχύσεις το Δημόσιο δύναται να παρέχει εγγύηση για τις ομολογίες που εκδίδονται στο πλαίσιο της τιτλοποίησης.

4. Σε περίπτωση που ο κύριος κατά τη διάρκεια της επιφανείας πρόκειται να εκποιήσει με δημόσιο διαγωνισμό το ακίνητο, επί του οποίου έχει συσταθεί δικαίωμα επιφανείας, ο επιφανειούχος έχει δικαίωμα να το αποκτήσει κατά προτεραιότητα έναντι άλλων που υποβάλλουν ουσιωδώς όμοιες προσφορές.

Γιατί 99 και όχι 999 χρόνια;

Του Μιχάλη Ροδόπουλου

Η αυθόρμητη απορία που γεννάται όταν ακούμε για την διάρκεια του ταμείου που θα διαχειρίζεται το σύνολο της περιουσίας του Ελληνικού κράτους είναι γιατί αυτό να έχει διάρκεια 99 χρόνια; Γιατί 99 και όχι 100; Πώς επιλέχθηκε αυτός ο αριθμός; Είναι κάποιο φετίχ, μια τυχαία επιλογή για να μην ακούγεται το βαρύ και ασήκωτο «αιωνίως» ή είναι μήπως κάτι άλλο;Τα 99χρονα συμβόλαια μίσθωσης -και γενικότερα αξιοποίησης- γης έλκουν την καταγωγή τους από τις χώρες του Κοινοδικαίου, δηλαδή κυρίως Αγγλία και Αμερική. 

Πιο συγκεκριμένα, αρκετές Πολιτείες της Αμερικής έχουν εισάγει στην νομοθεσία τους, στα λεγόμενα statutes, χρονικά ανώτατο δυνατό όριο για το όποιο μπορεί να συναφθεί συμβόλαιο εκμετάλλευσης γης. Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα της Αλαμπάμα, της Καλιφόρνια ή της Ντακότα οι οποίες περιορίζουν τη διάρκεια των μισθωτηρίων σε 99 έτη κατά ανώτατο όριο. 

Άλλες Πολιτείες ωστόσο προβλέπουν μικρότερη διάρκεια και άλλες δεν θέτουν κάποιο χρονικό ταβάνι. Σε περίπτωση που δεν τίθεται κάποιος νομοθετικός περιορισμός, μια χρονικά ατέρμονη δέσμευση θεωρείται νομικά δυνατή. Στην απόφαση Monbar, Inc. v. Monaghan το Δικαστήριο είχε κρίνει ότι, ελλείψει περιοριστικής νομοθεσίας, μια μίσθωση δύο χιλιάδων ετών είναι καθ' όλα νόμιμη. Ωστόσο, σε αυτές τις χώρες είναι συνήθης πρακτική, κάτι σαν έθιμο, τα συμβόλαια 99 ετών, ακόμα και εκεί όπου δεν υπάρχει ρητή νομοθεσία.

Γνωστά παραδείγματα συμβάσεων 99 χρόνων σε διακρατικές συμφωνίες είναι η εξασφάλιση πλήρους δικαιοδοσίας και ελέγχου του κόλπου του Γκουαντάναμο της Κούβας από τις ΗΠΑ ή η εκμετάλλευση του Χονγκ Κονγκ από τη Μ. Βρετανία για το ίδιο χρονικό διάστημα.

Ερώτημα πρώτο: Οι συντάκτες της πρότασης νόμου διάλεξαν τυχαία τον αριθμό 99 και έτυχε αυτός να συμπίπτει με τον αριθμό 99 που απαντάται σε αντίστοιχα συμβόλαια στην Αγγλία και στις Ηνωμένες Πολιτείες; Ήταν μια ελληνική έμπνευση ή μήπως είχαν κάποια παρότρυνση/υπαγόρευση άραγε από γνώστες του Κοινοδικαίου; Σημειώνεται ότι τέτοιοι τυχαίνει να είναι και οι εκπρόσωποι του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου…

Αν το 99 σας ακούγεται μακροχρόνιο, η πρακτική στην Φεουδαρχική Αγγλία του Μεσαίωνα ήταν τα συμβόλαια των χιλίων χρόνων. Σχετική αναφορά βρίσκεται στο δεύτερο μέρος του θεατρικού έργου του Σαίξπηρ, Ερρίκος ο Δ΄. Όπως εικάζεται επειδή κάποιο δικαστήριο έκρινε σε άγνωστο χρόνο μια τέτοια σύμβαση άκυρη, τα συμβαλλόμενα μέρη σταδιακά απέφευγαν το επικίνδυνο να καταπέσει νομικά χίλια, και ανέγραφαν στα συμβόλαια το ελαφρύτερο/ασφαλέστερο κατά την γνώμη της εποχής 999. Το 99 όπως φαίνεται είναι έμπνευση των πρώτων αποίκων της Αμερικής. Κάποιοι μελετητές υποστηρίζουν ότι είναι κατ’ αναλογία του 999 ενώ ο John Bouvier, στο νομικό του λεξικό του έτους 1839, θεωρεί ως πιθανότερη εξήγηση την απροθυμία των Αμερικανών να δεσμευθούν μακροχρόνια. Αντιθέτως, επέλεγαν να δεσμεύονται για χρόνο ίσο με το θεωρητικό προσδόκιμο ζωής.

Οι υπερασπιστές της διάταξης υποστηρίζουν ότι καμία απόφαση του Ταμείου δεν μπορεί να ληφθεί χωρίς τη σύμφωνη γνώμη της Ελληνικής Πολιτείας. Ας το δεχθούμε. Αλλά ας αντιστρέψουμε το ερώτημα: Η Ελληνική πολιτεία μπορεί να λάβει οποιαδήποτε απόφαση αναφορικά με την διαχείριση της περιουσίας της για τα επόμενα 99 χρόνια χωρίς τη σύμφωνη γνώμη των δανειστών;

Και ένα τελευταίο ερώτημα: Όσοι βουλευτές υπερψηφίσουν αυτή τη λεόντειο συμφωνία, υποτιμητική και εξευτελιστική, για κυρίαρχο κράτος, για ποιο λόγο πανηγυρίζουν; Επειδή απέτρεψαν το 999 του Μεσαίωνα και πέτυχαν το 99 του Γκουαντάναμο και του Χονγκ Κονγκ;

Πηγή:http://booksjournal.gr/%CE%B3%CE%BD%CF%8E%CE%BC%CE%B5%CF%82/item/2127-%CE%B3%CE%B9%CE%B1%CF%84%CE%AF-99-%CE%BA%CE%B1%CE%B9-%CF%8C%CF%87%CE%B9-999-%CF%87%CF%81%CF%8C%CE%BD%CE%B9%CE%B1

ΣΧΕΤΙΚΑ:

• Ο δρόμος προς τις αγορές...
• Βαθύς μεσαίωνας...
• Ηταν κάποτε μία χώρα που την έλεγαν Ελλάδα...
• H απαγωγή των δημοσίων εσόδων
• Επωλήθη...
• Ε.Πα.Μ.-Δημ. Καζάκης:Να φύγουμε αμέσως απο τον "λάκκο των λεόντων"...
• ΕΠΑΜ: Προ των πυλών, η ιδιωτικοποίηση του κράτους.
• Στο υπέρ μεσιτικό ταμείο η Δημόσια περιουσία...
• Αλέξη, μην καταστρέφεις ολοκληρωτικά τη χώρα...