Η ώρα των ακινήτων

Η ισπανική αγορά ακινήτων, ακολουθώντας την ιρλανδική, εμφανίζει τα πρώτα σημάδια ανάκαμψης - με τις αγοραπωλησίες να αυξάνονται κατά 8,8%, με τα ενυπόθηκα δάνεια κατά 19%, καθώς επίσης με τις τιμές να ενισχύονται σε είκοσι περιοχές, για πρώτη φορά μετά από επτά χρόνια (πηγή).

Οι αγοραστές όμως είναι εντελώς διαφορετικοί, σε σχέση με την εποχή της φούσκας - όπου νεαρά ζευγάρια ή βραχυπρόθεσμοι επενδυτές αγόραζαν σπίτια σε υπερτιμημένες τιμές, λαμβάνοντας δύο ή περισσότερα δάνεια.

Οι σημερινοί αγοραστές είναι συνήθως ώριμοι και πλούσιοι - οι οποίοι, μεταξύ άλλων, θέλουν να προστατεύσουν τις καταθέσεις τους από τη φορολόγηση που ψηφίστηκε πρόσφατα, καθώς επίσης από το «κούρεμα» που προβλέπουν. Το γεγονός αυτό τεκμηριώνεται από το ότι, το 50% σχεδόν των αγορών ακινήτων γίνεται χωρίς να συναφθεί ενυπόθηκο δάνειο.

Έχουν επιστρέψει επίσης οι μεγάλοι επενδυτές, όπως η Goldman Sachs και η Blackwater, οι οποίοι βλέπουν μεγάλες ευκαιρίες στην «καταπονημένη» ισπανική αγορά ακινήτων - στην οποία, σε αντίθεση με άλλες χώρες, οι τιμές είναι αρκετά χαμηλές.

Εν τούτοις, οι τιμές των ακινήτων στην Ισπανία, με κριτήριο τα ενοίκια τους, θεωρούνται ακόμη υπερτιμημένες - ενώ οι πολίτες της αδυνατούν να πληρώσουν τα υψηλά ενοίκια. Ακριβώς για το λόγο αυτό, οι μεγάλοι επενδυτές επικεντρώνονται σε φθηνά συγκροτήματα κατοικιών, οι οποίες μπορούν να ενοικιαστούν με χαμηλά ποσά - αδιαφορώντας εντελώς για τις πολυτελείς κατασκευές, ιδίως για τις μονοκατοικίες.

Στο γράφημα που ακολουθεί φαίνονται οι τιμές των ακινήτων, σε σχέση με το εκάστοτε ενοίκιο (μπλε στήλη), καθώς επίσης με το εισόδημα (κόκκινη στήλη) - όπου οι χώρες επάνω από τη γραμμή θεωρούνται υπερτιμημένες, ενώ οι κάτω από τη γραμμή υποτιμημένες.

Όπως συμπεραίνεται από το γράφημα, με κριτήριο τα ενοίκια ως ποσοστό επί της αξίας των ακινήτων, η Ελλάδα ανήκει αφενός μεν στις υποτιμημένες χώρες, αφετέρου είναι η φθηνότερη, μετά την Ιαπωνία και τη Γερμανία (στη Γερμανία η κατάσταση έχει ήδη αντιστραφεί, με κατεύθυνση τη φούσκα). Μπορεί φυσικά, από μία διαφορετική οπτική γωνία, να θεωρηθεί ότι, τα ενοίκια είναι υψηλότερα από ότι θα ήταν λογικό - με βάση την αξία των ακινήτων.

Αν και το γεγονός αυτό οφείλεται ενδεχομένως στην περιορισμένη πτώση των τιμών των ακινήτων, κυρίως επειδή δεν μεσολάβησαν πλειστηριασμοί και κατασχέσεις (κάτι που θα μπορούσε φυσικά να αλλάξει), η χώρα παραμένει επενδυτική ευκαιρία - ειδικά σε μία εποχή, κατά την οποία η ασφάλεια των χρημάτων (αποταμιεύσεων, καταθέσεων κλπ.), είναι σημαντικότερη από την κερδοφορία τους.

Στα πλαίσια αυτά, παρουσιάζονται ήδη σημάδια ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα - παρά το ότι η οικονομία της συνεχίζει να είναι στα όρια της χρεοκοπίας, καθώς επίσης της εξόδου από την Ευρωζώνη, με το «κούρεμα» των καταθέσεων να μην είναι εκτός τόπου και χρόνου. Κάτι τέτοιο τουλάχιστον συμπεραίνεται από το ότι, τους τελευταίους 18 μήνες αγοράσθηκαν ακίνητα συνολικής αξίας 1,2 δις € - ως επί το πλείστον βέβαια επαγγελματικά, τα οποία πούλησαν οι τράπεζες, λόγω της κακής οικονομικής τους κατάστασης (γράφημα), καθώς επίσης το δημόσιο.

Ο «ισολογισμός» των τελευταίων μηνών, όσον αφορά τις πωλήσεις ακινήτων, είναι μάλλον εντυπωσιακός, συγκρινόμενος με αυτόν των ετών 2008 έως 2012 - όπου οι συνολικές αγορές ήταν μόλις 900 εκ. €.

Οι αγοραστές δε είναι μεγάλες επενδυτικές εταιρείες, όπως η καναδική Fairfax (αγόρασε έναντι 210 εκ. € το πλειοψηφικό μερίδιο της εταιρείας ακινήτων της Eurobank), η αμερικανική Colony Capital, η βρετανική Inveì Real Estate Partners (αγόρασε έναντι 653 εκ. € τα 2/3 των μετοχών της Παγγαία, θυγατρικής της ΕΤΕ), ο όμιλος Hines (διαχειρίζεται 25 δις S), καθώς επίσης η αραβοτουρκική Jermyn Street (αγόρασε τον Αστέρα έναντι 400 εκ. €).

Εάν τώρα ακολουθήσουν κατασχέσεις και πλειστηριασμοί εκ μέρους των ελληνικών τραπεζών, οι οποίες υπολογίζεται πως έχουν «επισφαλείς υποθήκες» σε 200.000 ακίνητα (δεν εξυπηρετούνται τα δάνεια τους), τότε οι τιμές τους θα καταρρεύσουν - κάτι που αναμένεται από τις διεθνείς επενδυτικές εταιρείες, οι οποίες είναι σε επιφυλακή για να αγοράσουν σε τιμές ευκαιρίας.

Με δεδομένο δε το ότι, οι τιμές μειώθηκαν ξανά το δεύτερο τρίμηνο του 2014 κατά 7,3% περίπου, παρά το ότι είναι ήδη σημαντικά χαμηλότερες, συγκριτικά με την εποχή πριν από την κρίση (γράφημα), όλοι μπορούν να καταλάβουν τι θα συμβεί.

Πόσο μάλλον όταν σε ορισμένες περιοχές, όπως για παράδειγμα στην Καλλιθέα, μπορεί κανείς να αγοράσει μία γκαρσονιέρα έναντι μόλις 10.000 € - όσο περίπου ένα μικρό, φθηνό αυτοκίνητο.

Φυσικά η υψηλή φορολογία που επιβλήθηκε στα ακίνητα είναι ένας μεγάλος αρνητικός παράγοντας -όπως επίσης η γραφειοκρατία, η ύφεση, η περιορισμένη ρευστότητα που παρέχουν οι τράπεζες κοκ.

Όλα αυτά όμως αποτελούν εμπόδια για τους εγχώριους αγοραστές - και πολύ λιγότερο για τους διεθνείς επενδυτές, οι οποίοι έχουν τη δυνατότητα να λεηλατήσουν τη χώρα, πληρώνοντας κυριολεκτικά εξευτελιστικές τιμές, παρακάμπτοντας ενδεχομένως τα εμπόδια που τοποθετεί το δημόσιο στους Έλληνες.

ANALYST Team

Πηγή:http://www.analyst.gr/2014/09/08/h-ora-ton-akiniton/